بوریس جانسون برنامه ریزی برای 'ساخت بهتر" حمله به دموکراسی

این هفته بوریس جانسون جذب تمسخر برای راه اندازی یک "معامله جدید" است که موجود با ارزش کمی است که در واقع جدید است.

اما در میان بلوف و هیاهو یک تعهد ایستاده بود. نخست وزیر وعده داده شده به انجام "رادیکال ترین اصلاحات به ما سیستم برنامه ریزی پس از جنگ جهانی دوم". این به ما گفته شد به ما کمک خواهد کرد "ساخت بهتر ساخت سبزتر ساخت و بازگشت سریع تر".

برای اکثر افراد, برنامه ریزی سیستم های مبهم در جعبه سیاه. مگر اینکه شما اتفاق می افتد به یک عضو شورا یک مسکن nerd یک سرمایه گذار املاک و یا مشتاق NIMBY شانس هستند که شما هرگز مجبور به تعامل با آن است. اما راه که زمین به خود اختصاص داده است و توانسته تاثیر زیادی در چگونه اقتصاد کار می کند و در آن منافع است.

پایه ستون های از انگلستان برنامه ریزی سیستم باقی مانده اند بیشتر یا کمتر همان از آنها معرفی شده توسط 1947 شهر و کشور برنامه ریزی عمل می کنند. این قانون شد ظریف تلاش توسط Clement Attlee را دولت کارگری به تعادل منافع عمومی و خصوصی: زمین نگه داشته بود در مالکیت خصوصی است, اما مناسب برای توسعه آن شد ملى. این بدان معنی است که مالکان و توسعه دهندگان تا به حال به درخواست خود را به مقامات محلی برای اجازه برنامه ریزی برای ساخت ملک و یا تبدیل ساختمان های موجود از استفاده از یک به دیگری.

حتی مارگارت تاچر که ریاست آن بر رادیکال ترین مسکن اصلاحات در حافظه زندگی, متوقف شد, از تلاش برای تعمیرات اساسی سیستم برنامه ریزی. به جای او تصمیم گرفتند برای یک استراتژی "سازگار افزایشی فرسایش" -- یک فرایند است که همچنان ادامه دارد و تا کنون از.

در سال های اخیر این بوده است شتاب بیشتر با ریاضت. با توجه به دفتر حسابرسی ملی, مقامات محلی بودجه برای برنامه ریزی و توسعه قطع شد و با 53 درصد بین سال 2010 تا 2017. به عنوان سلطنتی شهر و برنامه ریزی, موسسه رنگ, سال از زیر-تامین مالی و بازار محور اصلاحات را تنزل برنامه ریزی برای یک تا حد زیادی واکنشی عملکرد نظارتی رانده شده توسط یک جعبه-تیک تاک' فرهنگ است.

در حالی که پایه معماری از سال 1947 حل و فصل همچنان وجود دارد بر روی کاغذ در عمل فعال و استراتژیک نوع برنامه ریزی آن را طراحی شده برای پشتیبانی به مدت طولانی متوقف به وجود داشته باشد. برندگان این شده اند توسعه دهندگان خصوصی که بیشتر گریز از همیشه قبل از به دستکاری سیستم برنامه ریزی و لول خوردن از مسکن اجتماعی تعهدات.

اما اکنون نشانه هایی وجود دارد که بوریس جانسون می خواهد برای رفتن به یک قدم بیشتر از هر یک از پیشینیان خود.

این هفته نخست وزیر اعلام کرد قصد دارد به آن را آسان تر برای ساخت در براونفیلد سایت تغییر ساختمان از استفاده تجاری به مسکونی و ساخت در بالا از خواص موجود بدون استفاده به صورت عادی اجازه برنامه ریزی. "توسعه دهندگان هنوز هم نیاز به پایبندی به استانداردهای بالا و مقررات فقط بدون نوار قرمز غیر ضروری" او ادعا کرد.

این مراحل را تنها آغاز راه است. دومینیک کامینگز نخست وزیر ترین مشاور ارشد ساخته شده است که هیچ راز تمایل خود را به "تبر" به "بد" برنامه ریزی سیستم. رابرت Jenrick این جوامع وزیر روشن ساخته است که دولت می خواهد به "تجدید نظر در برنامه ریزی از اصول اول". طرح دولت برای اصلاحات جامع از سیستم برنامه ریزی است که انتظار می رود رونمایی شود در سیاست کاغذ در اواخر این ماه.

چه ممکن است این رادیکال تعمیرات اساسی مانند نگاه? یک خبره می توان در یک مقاله اخیر منتشر شده توسط فکر می کنم تانک سیاست ارز. این مقاله توصیه می کند ساخت "شکستن تمیز" با زمین با استفاده از سیستم برنامه ریزی شده است که در محل پس از سال 1947 و جایگزینی آن با یک باینری منطقه بندی سیستم. تحت این سیستم تمام زمین خواهد بود تعیین شده و یا به سادگی به عنوان 'توسعه زمین" یا "عدم توسعه زمین'. 'زمين' پوشش های موجود در مناطق شهری و برنامه ریزی پسوند و هیچ محدودیتی در اجازه استفاده از زمین. نقش محلی نمایندگان خواهد بود "کارآمد" به طوری که آنها می گویند بیش از برنامه ریزی برنامه های کاربردی.

به عبارت دیگر توسعه خواهد تبدیل به یک بخش خصوصی رایگان برای همه.

آن را دشوار است به غلو چگونه به یاد ماندنی تغییر این خواهد بود. آن را به پایان دادن به نزدیک به یک قرن برنامه ریزی شهری در انگلستان و نشان دهنده بزرگترین انتقال قدرت از عمومی به خصوصی پس از تاچر مناسب برای خرید. بیش از هر چیز دیگری آن را جدی خواهد بود حمله به دموکراسی است.

نویسنده از سیاست ارز, گزارش, جک Airey در حال حاضر نخست وزیر مشاور ویژه در مسکن و برنامه ریزی است. با توجه به بار مالی طرح برای یک "منطقهای سیستم برنامه ریزی و ایجاد ویژه مناطق توسعه" در مرکز تفکر دولت.

اینکه آیا یا نه این دولت خواهد رفت تا آنجا که به سیاست ارز گزارش باقی مانده است دیده می شود. اما جهت سفر روشن است – و عواقب می تواند شدید باشد.

ریشه بحران مسکن?

این مورد برای پیاده سازی سیستم برنامه ریزی به طور معمول مبتنی بر تعدادی از فرضیات کلیدی. برای اولین بار است که سیستم برنامه ریزی مقصر کمبود مسکن است که این به نوبه خود مقصر است برای قیمت مسکن بحران است.

اگر چه این ایده که "ما نمی ساختمان به اندازه کافی خانه' تبدیل به یک حقیقت جهانی در سیاست شواهد است که به دور از قطعی است. از سال 1996 به انگلیسی مسکن سهام رشد کرده 168,000 واحد در هر سال به طور متوسط در حالی که رشد تعداد خانوار به طور متوسط است 147,000 در هر سال است. در حالی که وجود دارد 660,000 بیشتر در خانه از خانوارها در انگلستان در سال 1996 تا سال 2018 این مازاد تا به حال رشد به بیش از 1.1 میلیون نفر است.

اگر این مورد است, چرا باید قیمت مسکن سر به فلک کشید ؟ پاسخ این است که در طرف تقاضا از معادله است. تقاضا برای مسکن است که نه تنها محدود تنها با درآمد مردم و یا پس انداز: آن را نیز به شکل نسبی جذابیت مالکیت خانه در مقایسه با اجاره; نسبی جذابیت خانه ها به عنوان دارایی های مالی و مهمتر از مقدار پولی که بانک ها مایل و قادر به قرض دادن.

در دهه های اخیر کاهش نرخ بهره وام مسکن اعتبار آزادسازی خرید به اجازه زدایی و مطلوب سیستم مالیاتی باید تولید یک موج جزر و مدی از پول به بازار مسکن دامن زدن یک خانه قیمت بوم. این normalisation دو رقمی قیمت خانه و رشد توأم با انتظار است که قیمت خانه به طور مداوم افزایش است سوخت تقاضا برای خانه ها به عنوان دارایی های مالی.

اگر کمبود عرضه است نه علت قیمت مسکن بحران و سپس تلاش برای ساخت راه ما خارج از آن نمی تواند راه حل به عنوان کسانی که می خواهند برای از بین بردن سیستم برنامه ریزی خواهم به نشان می دهد.

به عنوان ایان Mulheirn مشخص شده است, مطالعات نشان می دهد که 1% افزایش در سهام مسکن تمایل به منجر به کاهش در اجاره و قیمت مسکن از بین 1.5 ٪ و 2٪. این به این معنی است که حتی اگر دولت برای پاسخگویی به آن هدف از ساخت 300,000 خانه در هر سال در انگلستان, قیمت خانه تنها سقوط حدود 0.8 ٪ در سال است. با توجه به این که قیمت ها افزایش 160% شرایط واقعی از سال 1996 این یک قطره در اقیانوس.

این به این معنا نیست که مشکلات عرضه وجود ندارد یا این که ما نباید ساخت خانه. به جای آن به این معنی است که مشکل این است که در درجه اول یکی از با کیفیت, قیمت و توزیع – نه کمیت. به عبارت ساده: وجود ندارد به اندازه کافی خانه از نوع مناسب در محل مناسب که مردم می توانیم به زندگی می کنند.

است, برنامه ریزی سیستم به سرزنش برای این کار ؟ دوباره شماره بگویید یک داستان متفاوت است. با توجه به انجمن دولت محلی نه نفر از هر ده برنامه ریزی برنامه های مصوب شورا. در همان زمان بیش از یک میلیون خانه که داده اند اجازه برنامه ریزی در دهه گذشته هنوز رتبهدهی نشده است ساخته شده است.

چه چیزی باعث این تاخیر ؟ مشکل این است که برنامه ریزی سیستم اما ما تکیه بر یک نظری برای انتفاعی مدل توسعه است. تا کنون پس از مارگارت تاچر پایان را به مقیاس housebuilding در 1980s housebuilding در انگلستان شده است متکی خصوصی برای سود توسعه دهندگان. این شرکت به طور معمول عمل یک مدل نظری' از توسعه است که در یک دوره ای روند افزایش سرمایه گذاری خرید زمین تامین برنامه ریزی اجازه ساخت خانه ها و در نهایت فروش آنها.

زیرا آنها وجود داشته باشد به خدمت سهامداران خود آنها شنده تحولات است که حداکثر رساندن ارزش سهام که اغلب شباهت کمی به نوع ساختمان و tenures که جوامع در واقع نیاز است. هنگامی که زمین شده است, امن, آنها, چهره, انگیزه قوی برای 'خوراک قطره' خانه های جدید بر روی بازار در دردناکی آهسته رای دادن. دلیل این امر ساده است: خود را با هدف به حداکثر رساندن سود و انتشار بیش از حد بسیاری از خانه ها در یک بار را کاهش می دهد قیمت مسکن در منطقه, که به نوبه خود سود را کاهش می دهد.

عرضه مسکن است بنابراین مشخص نیست که توسط مسکن باید, اما توسط بازار جذب رای' – نرخ که در آن خانه های تازه ساخته شده را می توان به بازار محلی بدون مادی اخلال در قیمت بازار. در این تنگنا در عرضه مسکن, و این هم تایید شده توسط خود دولت بررسی مستقل به ساخت نرخ که منتشر شد در سال 2018 است.

یکی ممکن است بنابراین منطقی بپرسید: چرا دولت در نادیده گرفتن یافته های خود را گزارش به منظور فروختن اسطوره که سیستم برنامه ریزی مشکل است ؟

ما هرگز برای مطمئن دانند اما کلبی ممکن است نقطه به نقطه £11 میلیون است که حزب محافظه کار دریافت کرده است از توسعه دهندگان ملک پس از بوریس جانسون نخست وزیر شد. به عنوان رابرت Jenrick می تواند گواه این اهدا کنندگان انتظار بازگشت سرمایه گذاری خود را.

منطقه بندی برای نجات ؟

در قلب بسیاری از انتقادات از سیستم برنامه ریزی است و این ایده که آن را 'تحریف' قیمت و جلوگیری از بازار از تخصیص منابع کارآمد است. این است که به طور معمول مطلع بینش از نئوکلاسیک اقتصادی نظریه که می گوید که کالا و خدمات کارآمد ترین تولید شده توسط شرکت های خصوصی فعال در یک بازار رقابتی است. به این دلیل که دولت ظاهرا نه دانش و نه تجربه و تخصص به تخصیص منابع بهتر از بازار باید آن را جلوگیری از 'دخالت' در بازار و یا 'چیدن برندگان به این منجر به بهینه نتایج.

اما از تمام مناطق مختلف اقتصاد زمین است که شاید منطقه ای که در آن این است که ترین نکته اشتباه است. زمین را از خواص منحصر به فرد – کمبود تداوم irreproducibility, ناحيۀ – به این معنی است که زمین بازارهای عمل نمی کند به خصوص به خوبی و مملو از شکست. به دلیل دخالت دولت ضروری است برای زمین برای تبدیل شدن به اموال در هر گونه تجزیه و تحلیل شروع می شود که از این قضیه به حداقل رساندن دخالت دولت است و اساسا ناقص است.

با توجه به سیاست ارز, گزارش, برنامه ریزی, محدودیت "جلوگیری از پویا مکان از رشد به طور طبیعی" تحت نیروهای بازار. اما آنچه "طبیعی" و در مورد اجازه می دهد سود گرسنه توسعه دهندگان برای ساخت قوی آپارتمان لوکس است که اکثر مردم نمی توانیم به زندگی می کنند ؟

برای دیدن آنچه که یک جهان بدون برنامه ریزی به نظر می رسد مانند ما می توانید در هوستون, تگزاس – شهرستان است که مشهور است برای داشتن تقریبا هیچ برنامه ریزی استفاده از زمین. در میان بسیاری از تساوی 600 کیلومتر مربع از بناهای شهری و برخی از زشت ترین مناظر شهری در ایالات متحده است.

به عنوان یک نویسنده آن را قرار می دهد: "زمانی که رانندگی در اطراف هوستون آن اغلب احساس می کند که اگر یک غول انحصار هیئت مدیره بود بر روی زمین کاهش یافته و کسی عجله قرار داده هتل ها و خانه ها با هم در خواص تصادفی." شهر 'غرب وحشی" با رویکرد توسعه نیز causally مرتبط اخیر حملات مرگبار سیل.

نوع منطقه بندی سیستم پیشنهاد شده توسط سیاست ارز را ببینند لندن تبدیل به هوستون هر زمان به زودی. اما با قرار دادن حتی بیشتر قدرت در دست توسعه دهندگان نظری و تضعیف توانایی مقامات محلی به عمل در جهت منافع عمومی این امر نشان دهنده یک قدم به عقب از وضعیت موجود.

ما در حال حاضر می دانیم که این منجر می شود. در سال 2013 دولت ائتلافی معرفی 'توسعه مجاز حقوق' اجازه داده است که بلوک های به تبدیل به آپارتمان بدون اجازه برنامه ریزی. نتیجه این شده است یک ثروت باد اورده از کیفیت پایین تحولات که بسیاری از کارشناسان نسبت به 'مدرن و روز زاغه'. شوراهای بارها هشدار داده است که این تحولات در حال حاضر یک تهدید برای سلامت مردم و تندرستی, ولی ناتوان عمل می کنند.

برنامه ریزی آینده

هیچ یک از این است که می گویند که اصلاحات مورد نیاز است. چالش های مسکن بحران زیست محیطی تجزیه و نابرابری تقاضا تغییرات رادیکال به راه است که زمین متعلق است استفاده می شود و اداره می شود.

اما شواهد از سراسر جهان از جمله بریتانیا را تاریخ نشان می دهد که این نیاز به برنامه ریزی -- و نه کمتر.

شکوفا در قرن 21 ما در محیط زیست ساخته شده باید طراحی شده برای خدمت به انسان و زیست محیطی تندرستی. این به این معنی ساختمان بیشتر مقرون به صرفه صفر کربن مسکن و کمتر لوکس ghost-برج. به این معنی نورد بیشتر حمل و نقل عمومی و زیرساخت و تدریجی ماشین وابستگی. این به معنی ایجاد بیشتر باز فضای سبز و کمتر بناهای شهری. آن را به معنای قرار دادن آب و هوا انعطاف پذیری طراحی و زیبایی, سلامت عمومی و دسترسی جلوتر از سود و رشد اقتصادی است.

سلب قدرت از خود دور دموکراتیک مقامات و توزیع آن به غیر پاسخگو خصوصی توسعه دهندگان نمی خواهد رسیدن به این. به عنوان لی فیلیپس و میشل Rozworski نوشتن: "آنچه سودآور است که همیشه مفید نیست و آنچه که مفید نیست همیشه سود آور".

در حال حاضر بیش از هر زمان دیگری ما نیاز به یک سیستم برنامه ریزی و توسعه است که در خدمت منافع مشترک است. چگونه می تواند ما وجود دارد ؟

مقامات برنامه ریزی باید اعطا منابع و قدرت آنها نیاز به برنامه ریزی استراتژیک در راستای منافع عمومی ایجاد توازن اجتماعی و زیست محیطی و اهداف اقتصادی. جوامع محلی باید با توجه بیشتری می گویند بیش از نوع از توسعه است که طول می کشد از طریق مدل های جدید از تعامل و مشارکت. و از همه مهمتر نظری مدل توسعه باید جایگزین جدید به رهبری ، روش دموکراتیک پاسخگو نهادهای عمومی اقدام به عنوان "محرک" در بازار زمین خرید و فروش زمین در جهت منافع عمومی.

ما در حال حاضر زندگی می کنند در یک اقتصاد برنامه ریزی شده. این سوال ما باید بپرسید این است: چه کسی باید انجام برنامه ریزی و در آن منافع است ؟